Quản lý phát triển đô thị Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm từ Hàn quốc

Kinh nghiệm phát triển đô thị của Hàn Quốc

Đầu thập niên 70 của thế kỷ trước (sau chiến tranh), Chính phủ Hàn Quốc triển khai một loạt cải cách về chính sách kinh tế. Đây chính là giai đoạn bùng nổ đô thị hóa và công nghiệp hóa tại quốc gia này nên nhu cầu về nhà ở cũng gia tăng, khoảng 10%/năm. Vấn đề thiếu hụt nhà ở đã trở nên trầm trọng, nhất là tại Thủ đô Seoul và Pusan, tỷ lệ đáp ứng nhà ở từ 80% những năm 60 giảm xuống còn 60% vào đầu những năm 70.


Trước xử lý tình trạng trên, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành Luật Khuyến khích xây dựng nhà ở vào năm 1972 với mục đích tăng cung về nhà ở. Sau đạo Luật này, một kế hoạch lớn về phát triển nhà ở được dự kiến thực hiện với khoảng 2,5 triệu đơn vị nhà ở được xây dựng trong thời gian 10 năm (từ 1972-1981). Nhưng do nguồn vốn đầu tư thiếu hụt nên kế hoạch này đã không được thực hiện hoàn tất.
Hiện tượng đầu cơ nhà ở tăng nhanh làm lũng loạn thị trường, kéo theo nhiều hệ lũy đã buộc Chính phủ Hàn Quốc phải vào cuộc, tham gia vào việc điều tiết thị trường. Khi đó, một trong những giải pháp được đưa ra là thành lập Tập đoàn Phát triển đất đai Hàn Quốc. Tập đoàn này thay mặt Nhà nước triển khai chính sách phát triển đất đai, tư nhân không được quyền tham gia lĩnh vực phát triển đất đai, nhà ở; trong giai đoạn này, hệ thống giá trần nhà ở cũng được ban hành.
Tới thập niên 80, Chính phủ Hàn Quốc tiếp tục đưa ra những chính sách kinh doanh nhà ở có sự điều tiết, quản lý của Nhà nước để chống đầu cơ nhà ở như hệ thống đấu giá trái phiếu "bond-bidding". Cụ thể, người mua căn hộ mới xây dựng từ Chính phủ phải tham gia đấu giá căn hộ này, người đưa ra giá cao nhất được mua. Tuy nhiên, trước đó, họ buộc phải mua một lượng nhất định trái phiếu loại II (trái phiếu Chính phủ).
Bên cạnh đó, Chính phủ Hàn Quốc còn đưa ra quy định điều chỉnh thời gian mua nhà ở. Cụ thể, người đã mua 1 căn hộ lần đầu thì sau 5 năm sẽ không được tham gia đấu giá mua căn hộ thứ 2 so với thời hạn 3 năm như trước đây. Ngoài ra, Chính phủ cũng đã lập văn phòng điều tra việc trốn thuế mua bán BĐS và điều tra nguồn gốc tiền mua BĐS, các đối tượng "đầu cơ chuyên nghiệp" bị công khai tên tuổi... Hệ thống giá trần áp dụng thống nhất đối với tất cả các đối tượng xây dựng căn hộ để bán cũng đã được áp dụng.
Những chính sách này đem lại hiệu quả khi nạn đầu cơ đã được hạn chế một cách tối đa, cho phép Chính phủ Hàn Quốc tiếp tục triển khai chính sách phát triển thị trường nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê và tập trung vào những đối tượng xã hội có khó khăn về nhà ở. Từ năm 1988-1992, một chương trình có tính chất tổng thể - kế hoạch xây dựng 2 triệu căn hộ được thực hiện (500.000 căn hộ cho thuê, 1,5 triệu căn hộ để bán). Có 190.000 căn hộ cho thuê lâu dài đã được Chính phủ Hàn Quốc hỗ trợ tới 80%, đây được xem là một cột mốc đánh dấu sự thành công của chính sách nhà ở Hàn Quốc.
Trong giai đoạn tiếp theo (từ thập niên 90 tới nay), Chính phủ Hàn Quốc đã tập trung vào việc ổn định cư trú cho những hộ gia đình có thu nhập thấp, trung bình kết hợp với việc nâng cao chất lượng sống cho những hộ dân này. Nhờ đó, khoảng cách chênh lệch về chất lượng sống giữa các tầng lớp dân cư đã giảm dần.

Cách quản lý đô thị của Việt Nam

Là một nước có nhiều điểm tương đồng, Việt Nam hiện nay cũng đang gặp phải các vấn đề tương tự như Hàn Quốc thập niên 70-80, đặc biệt là sau khi Việt Nam mở cửa hội nhập với thế giới. Cùng với sự phát triển của kinh tế, áp lực dân số tăng nhanh ở các đô thị lớn và quá trình đô thị hóa cũng diễn ra nhanh ở Việt Nam khiến nhu cầu về nhà ở tăng mạnh.Lúc đó, gần như mọi nguồn vốn của xã hội đều đổ dồn vào BĐS, tạo nên các cơn sốt nóng trên thị trường. Vì để tình trạng đầu cơ lũng đoạn kéo dài, thiếu đi sự kiểm soát từ cơ quan quản lý khiến cho bong bóng BĐS hình thành. Sau khi bong bóng bị vỡ, hệ lụy của nó để lại rất lớn với hàng loạt dự án dự án treo, không phép, sai quy hoạch, dự án ma, lừa đảo… và quan trọng hơn là "cục máu đông" nợ xấu BĐS làm ảnh hưởng chung đến cả nền kinh tế.
Nhưng dù thực trạng của thị trường hiện nay của nước ta khá giống với Hàn Quốc của những năm 70-80 thế kỷ trước song phản ứng của cơ quan quản lý Việt Nam lại còn nhiều lúng túng và khá chậm.
Mặc dù nguy cơ bong bóng đã hình thành từ năm 2007-2008 nhưng mãi đến năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi với những quy định chặt chẽ hơn về giám sát, quản lý sử dụng đất đai và triển khai những dự án xây dựng, BĐS mới được ban hành. Trong khi đó, tại Hàn Quốc, ngay sau khi có dấu hiệu xuất hiện tình trạng đầu cơ và thao túng giá nhà đất, Chính phủ Hàn Quốc đã triển khai ngay chính sách phát triển đất đai tập trung. Trong đó, đáng chú ý là hệ thống trần giá nhà được phối hợp triển khai khá đồng bộ và hiệu quả. Vấn đề đầu cơ nhà đất được giám sát và kiểm soát rất chặt chẽ, giúp cho hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS vận hành một cách có hiệu quả và trơn tru.
Hơn nữa, trong quá trình xây dựng và phát triển đô thị, Chính phủ Hàn Quốc cũng khá chú trọng tới cơ sở hạ tầng giao thông đường bộ. Nguyên cố vấn cao cấp của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc GS. Jaiyoung Ryu cho biết, đây được xem là điểm mấu chốt để giúp tạo hiệu quả khi phát triển đô thị.
GS. Jaiyoung Ryu chia sẻ, phát triển quy hoạch đô thị đầu tiên cần phải gắn với việc quy hoạch hạ tầng cơ sở giao thông đường bộ. Sau giai đoạn chiến tranh, Hàn Quốc cũng đặt ra rất nhiều kế hoạch, mục tiêu để phát triển đất nước. Điều mà Hà Quốc tập trung là xây dựng một mạng lưới liên kết khu vực, từ trung tâm đô thị tới các vùng ngoại ô, thậm chí là những khu vực cư dân nông thôn liền kề. Hệ thống giao thông thuận lợi sẽ giúp cho các hoạt động vận tải tiết kiệm chi phí, dễ dàng, chưa kể còn giúp phát triển du lịch vùng, mang đến nguồn thu rất lớn cho đất nước. Nhưng yếu tố cần phải quan tâm là phải bảo đảm hạ tầng công cộng cho mọi đối tượng người lao động, trẻ nhỏ, người già và cả những người khuyết tật.
Đối với phát triển đô thị Việt Nam, Phó Chủ tịch UBND TP. Ninh Bình (tỉnh Ninh Bình) Dương Đức Khang cho hay, chúng ta chưa chú tâm vào việc phát triển đô thị theo chiều sâu mà thường tập trung phát triển theo chiều rộng.
Theo ông Khánh, phát triển đô thị cần phải có sự thống nhất từ trên xuống dưới, không để xảy ra việc quy hoạch tổng thể cả vùng một đằng tới khi triển khai xây dựng lại một nẻo. Sau đó lại phải xử lý, việc đó rất mất thời gian mà hiệu quả không cao. Vấn đề ở đây là do khâu tổ chức triển khai phối hợp giữa các cấp, ban ngành trong cùng một địa phương chưa thực sự thống nhất.
Tình trạng này xảy ra ở hầu hết các địa phương trên cả nước, ngay ở cả các thành phố lớn. Vì chất lượng nguồn nhân lực của chúng ta chưa cao nên sự kết nối trong việc thực hiện sẽ không đồng bộ tại các địa phương. Đó là vấn đề đã được Chính phủ chỉ ra tại rất nhiều cuộc họp. Mới đây nhất, việc triển khai Đề án 1961 theo Quyết định 1961 của Thủ tướng Chính phủ được kỳ vọng sẽ là một hướng đi giải quyết cho vấn đề này.